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法律顾问居间不成

文章类型:行业新闻   文章加入时间:2008年5月30日15:43

  案由:卖方欲以100万元到手价(扣除税费后价格)出售某物业,经一中介公司居间介绍,与买方签订《房屋买卖合同》,合同价格为103万元;但在办理交易手续时,实际要缴纳税费近6万元。为此,卖方停止履行合同并至解除。此后,卖方要求中介公司退回中介费1万元,中介公司拒不退回。 

  争论焦点:一种观点认为:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同(《合同法》第424条规定)。居间方在房屋买卖过程中,虽然不是房屋买卖的当事人或代理人,不直接参与买卖双方的谈判,在决定买卖双方权利义务的内容上也不体现居间方的意志。而房屋交易应支出的税费,由法律法规确定,并不以任何一方当事人的意志为转移。即使居间方确认买卖价款扣除税费后不低于100万元,但该意见也仅仅是一种咨询性意见,不是法律意义上的保证,没有法律效力,是否合理准确,应由当事人自己进行判断,并决定是否采纳。至此,鉴于居间方的主要义务已履行完毕,可酌情收取中介费。 


  另一种观点认为,该房屋买卖不能成交,是居间方对房屋总价测算有误所造成,其责任主要在居间方,居间方收取中介费没有法律依据,卖方要求退回中介费的诉请合法有据,应予支持。 


  ■律师视野:笔者赞同第一种观点。 


  一、履行义务就有权利收取报酬。根据《合同法》对居间合同的规定,居间人的义务是提供订约机会或提供订约的媒介服务,居间方完成居间义务,委托方即应支付报酬。本案中,买卖双方已签订买卖合同,居间方的义务已完成。 


  二、承担责任是以存在义务为前提。居间方在订约过程中是否向订约双方发表意见,这不构成法定或约定义务,故也无须对其发表的意见承担法律上的责任;其意见是咨询性的,对与不对,应由当事人自己作判断。本案中,房屋买卖成交价是否符合自身要求,卖方应自己作出判断,与居间方的意见无关。 


  三、当事人违约不履行买卖合同与居间方无关。本案中,买卖双方不能完成交易过户,是卖方拒不履行买卖合同违约所造成,居间方对买卖合同双方是否按约定履行合同,显然是无能为力的。 


  四、专业素养属非法律范畴问题。居间方在居间活动中所表现出的专业素养,这是一个非法律范畴的问题,市场最终会让其品尝苦涩的结果,非本案中承担法律责任的前提。 


  再则,居间方收取中介费在某种意义上如同法院收取诉讼费,其要义是实施并完成了某项工作。本案中居间方已完成提供订约机会的义务,故酌情收取中介费是合理的
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